Faktor Penggerak Sektor Properti Perumahan

Sektor properti perumahan di Indonesia mengalami perkembangan yang baik dalam beberapa waktu terakhir ini. Perkembangan tersebut tidak dapat dipisahkan dari beberapa faktor, seperti suku bunga, kondisi infrastruktur, dan gaya hidup. Diperlukan dukungan dari semua pihak untuk menjaga perkembangan ini.

Kebutuhan akan papan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Pada akhir 2007, kebutuhan perumahan di Indonesia sekitar 9 juta unit dan diperkirakan terus bertambah sekitar 11 juta unit pada akhir 2010.

Dengan asumsi jumlah keluarga di Indonesia mencapai 55,9 juta (pada akhir 2006), maka kebutuhan itu adalah sebesar 16 persen dari total jumlah keluarga. Angka itu terlihat besar karena keterbatasan daya beli rumah rakyat Indonesia. Daya beli itu mengalami penurunan, terutama pada periode inflasi tinggi, yang diikuti kenaikan suku bunga

Ini dapat dilihat pada 2005- 2006 di mana tingginya suku bunga menyebabkan turunnya daya beli masyarakat, seperti tercermin pada penyaluran kredit perumahan yang hanya tumbuh 24,4 persen pada periode tersebut.

Namun, ada satu fenomena yang patut dicermati, yaitu permintaan akan perumahan tetap tumbuh—meskipun dalam tingkat yang menurun—pada saat- saat pelik seperti itu.

Hal ini semakin menguatkan opini di masyarakat bahwa terdapat kebutuhan perumahan nasional yang tinggi dan menumpuk (backlog) sehingga animo pembelian papan, yang seharusnya peka, menjadi kurang peka terhadap pergerakan suku bunga.

Meskipun inflasi pada saat ini cenderung tinggi, tetapi jika dibandingkan dengan kondisi dua tahun yang lalu, inflasi pada saat ini sudah mengalami penurunan. Kondisi ini mendorong sektor perumahan untuk bergerak maju. Penawaran kredit perumahan yang memanfaatkan momentum suku bunga yang rendah juga menjadi faktor pendorong.

Selain itu, bank-bank berlomba-lomba menawarkan kemudahan bagi para pembeli rumah, seperti tenor kredit yang lebih panjang dan suku bunga tetap untuk beberapa tahun pertama.

Tahun lalu kredit perumahan tumbuh 29,6 persen dan kenaikan yang cukup tinggi masih diharapkan berlanjut pada tahun ini.

Migrasi ke daerah pinggiran

Rendahnya tingkat suku bunga kredit mendorong pertumbuhan kredit. Ada dua jenis permintaan perumahan (tergantung dari gaya hidup si pembeli), yaitu untuk rumah dan apartemen.

Rumah tinggal masih merupakan sesuatu yang umum untuk masyarakat Indonesia, tidak terkecuali Jakarta. Tingkat perekonomian Jakarta yang tinggi merupakan daya tarik bagi para pendatang.

Permintaan perumahan pun melebihi jumlah suplai tanah yang terbatas sehingga harga tanah di dalam kota pun naik. Hasilnya, calon pembeli mulai melirik daerah di pinggiran Jakarta seperti Tangerang, Bogor, Depok, dan Bekasi.

Daerah-daerah ini umumnya menarik karena harga rumah yang ditawarkan cukup murah. Para pengembang membeli tanah sekian tahun yang lalu, bahkan ada yang sebelum krisis.

Dengan demikian, tanah dibeli dengan harga yang cukup murah sehingga dengan harga jual yang rendah pun masih menghasilkan laba yang memuaskan.

Harga tanah yang murah juga memungkinkan para pengembang untuk membeli dalam jumlah yang cukup besar. Lahan perumahan yang luas selain memberikan keleluasaan bagi para pengembang dalam menentukan ukuran bangunan juga memungkinkan mereka untuk menyediakan berbagai macam fasilitas penunjang untuk para penghuni.

Kelengkapan fasilitas ini merupakan salah satu faktor penentu bagi calon pembeli. Ini disebabkan letak mereka yang jauh dari tengah kota.

Selain itu, faktor yang paling menentukan bagi para pembeli adalah lokasi. Faktor lokasi tidak saja meliputi kedekatan jarak antara perumahan dan Kota Jakarta, tetapi juga dalam hal akses yang tersedia.

Dengan demikian, daerah-daerah yang mempunyai akses dan infrastruktur yang baik mempunyai daya tarik yang tinggi. Ini terlihat dari peningkatan harga tanah yang pesat di daerah-daerah di mana dilakukan pembukaan akses atau sarana infrastruktur baru, seperti akses langsung ke daerah perumahan dari jalan tol atau ruas jalan tol baru.

Daerah-daerah perumahan di pinggiran Jakarta pun berkembang. Saat ini terdapat sekitar 700.000 keluarga yang bertempat tinggal di daerah tersebut.

Jalanan menjadi lebih sesak di hari kerja karena pertumbuhan lalu lintas tidak diiringi dengan pertumbuhan infrastruktur yang memadai.

Berdasarkan data dari 2001- 2005, jumlah lalu lintas rata-rata bertumbuh 22,5 persen per tahun, sementara panjang jalan hanya rata-rata bertumbuh 1,1 persen per tahun.

Lemahnya infrastruktur Jakarta telah berusaha ditanggulangi oleh Pemerintah Provinsi DKI dengan tujuan menciptakan sistem transportasi yang terintegrasi pada 2015.

Namun, kemajuan proyek ini sangat lamban sehingga kemacetan pun tak dapat terhindari. Dengan demikian, terbentuklah kelompok masyarakat yang lebih mementingkan kedekatan dengan pusat kota dan ingin meminimasi waktu tempuh dalam kemacetan setiap hari.

Mereka bersedia untuk tinggal di dalam kota sehingga mendorong pertumbuhan permintaan apartemen karena harga rumah tinggal sudah terlalu mahal.

Apartemen pun menjamur di Jakarta. Menurut PT Procon Indah, sejak 2004 hingga pertengahan 2007 suplai apartemen tumbuh sebesar 60,4 persen.

Meskipun terlihat cukup agresif, angka ini lebih rendah dibandingkan dengan permintaan yang tumbuh sebesar 67,8 persen pada periode yang sama.

Meskipun animo masyarakat ternyata cukup besar, masih terdapat ketakutan bahwa suplai apartemen akan melebihi permintaan di pasar.

Namun melihat peningkatan daya beli masyarakat dibantu dengan penawaran kredit apartemen yang menarik, permintaan apartemen akan tetap stabil.

Selain para pembeli akhir, pasar apartemen juga diramaikan oleh para calon investor. Sebagai alat investasi, apartemen menjanjikan tingkat pengembalian yang cukup tinggi.

Hasil survei Jones Lang LaSalle menyebutkan, tingkat imbal hasil apartemen di daerah bisnis Jakarta merupakan yang tertinggi bila dibandingkan dengan negara-negara tetangga. Ini disebabkan tanah daerah bisnis Jakarta saat ini masih cukup murah (dalam nilai mata uang dollar saat ini masih sekitar 30-60 persen lebih rendah daripada masa sebelum krisis).

Murahnya harga tanah di daerah bisnis Jakarta dikarenakan lambatnya pengembangan di daerah tersebut. Hal ini akan berubah karena saat ini para pengembang berlomba-lomba untuk membangun di daerah itu. Salah satunya adalah pembangunan superblock. Saat ini terdapat delapan superblock, baik yang telah maupun sedang dibangun, dengan perkiraan total nilai investasi sekitar Rp 21 triliun.

Yang dimaksud dengan superblock adalah satu kompleks properti vertikal yang terdiri dari berbagai macam properti. Dengan demikian, superblock adalah seperti layaknya sebuah kota kecil yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas.

Kemudahan fasilitas inilah yang menjadi daya tarik bagi para calon pembeli apartemen, terutama bagi mereka yang memilih apartemen karena lelah dan jenuh dengan pembangunan infrastruktur yang lambat.

Pemenuhan kebutuhan rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan primer. Dengan demikian, jumlah permintaan di sektor properti tentunya akan semakin bertambah.

Pertambahan permintaan tak hanya disebabkan terbentuknya keluarga-keluarga baru, tetapi juga karena adanya kebutuhan perumahan saat ini yang sudah cukup besar.

Untuk itu, diperlukan kondisi perekonomian yang kondusif, perkembangan infrastruktur yang lebih cepat, dan kreativitas para pengembang untuk memanfaatkan keadaan ini.

Pemerintah juga diharapkan untuk dapat bergerak lebih cepat untuk memperbaiki lingkungan pajak, sumber keuangan, dan status kepemilikan sehingga sektor properti dapat bergerak dengan lebih optimal di masa depan.

Sedangkan di daerah Jakarta Utara baik itu Pluit , Muara Karang dan PIK yang mana pemukimannya telah matang. Untuk Mall  tampil baru Emporium Mall Pluit yang merupakan komplek mall yang diikuti juga dengan ruko dan gedung perkantoran. Gedung perkantoran salah satunya adalah The Honey Lady Building yang siap menerima penyewa untuk sewa kantor / sewa perkantoran min 100 m2. Gedung ini mendukung daerah pabrik yang selama ini membutuhkan rental office yang dekat dengan pabrik / pemukiman warga.